На фоне низких ставок по банковским депозитам, нестабильности фондового рынка коммерческая недвижимость – перспективный вариант инвестиций. Приобретать нужно то, что при неблагоприятных условиях можно будет сдать в аренду или продать. Для этого важно оценить инвестиционную привлекательность.
Доходность и окупаемость коммерческих объектов
Для расчета основных финансовых показателей, определяющих выгодность вложений, разработаны несложные формулы. Срок окупаемости исчисляется в годах и определяется, как частное от деления стоимости объекта к ежегодной прибыли по поступлениям от аренды. Чистая прибыль от арендной сдачи – сумма, которая остается после расходов на оплату коммунальных услуг, содержание, управление зданием.
Доходность вычисляется обратным соотношением и выражается в процентах. Статистика приводит следующие данные о финансовых показателях для различных сегментов коммерческих зданий:
- офисные помещения, торговые комплексы окупаются за 5-10 лет. Среднегодовой доход –6-8%;
- склады – 7-10 лет, прибыль до 8-9%;
- гостиницы – 8-11 лет, рентабельность 9-11%;
- офисы в бизнес-центрах приносят до 15% годовых.
Прибыль можно получать в форме постоянного дохода от сдачи в аренду или разового, от перепродажи. Цифры выше приведены для аренды.
Практика показывает, что формулы расчета окупаемости и доходности дают приблизительный результат. Более точный прогноз показателей получается с учетом переменных факторов. Самые важные из них – индексация арендных ставок, налоги на доходы, эксплуатационные расходы, которые не включены в арендные платежи. Индексация обычно является пунктом договора, выражается в повышении ставок из-за инфляции.
Офисные помещения, магазины, склады – что выбрать для заработка?
Начинающий инвестор должен разбираться в выбранном сегменте коммерческой недвижимости, иметь управленческие навыки. Важно понимание высокой стоимости «входного билета», сумма в разы больше, чем для покупки жилых объектов. На рассчитанные показатели может повлиять экономическая ситуация в стране, законодательные изменения, коррупционные риски.
Сегодня самый высокий процент доходности дает продажа офисных помещений, расположенных в бизнес-центрах. Прибыльно также покупать для последующей арендной сдачи торговые площади. Однако, при примерно одинаковых стоимости активов и уровне доходности офисы более предпочтительны, поскольку ритейл чувствителен к курсовым колебаниям и текущему экономическому положению.
Выбирая сферу финансовых вложений, стоит рассматривать не только расчетные показатели, но рыночную ситуацию, тренды, риски, присущие каждому сектору коммерческой недвижимости.